引言

近年来，文化地产正在逐渐成为房地产发展的一个新趋势，成为房地产业界的热门话题。文化地产把“死建筑”变成了“活建筑”，是一种以文化软实力为核心竞争力的地产开发模式，是一项用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业等服务的系统工程。 在国家提出“加快发展文化产业、推动文化产业成为国民经济支柱性产业”的大背景下，地产和文化“联姻”，已经成为地产界发展的新主题。律师如何能与时俱进地为地产企业量身打造具有文化内涵的发展战略并提供相配套的法律服务，助力商业地产到文化地产的成功转型和发展。

一、文化地产的发展态势

（一）文化地产的相关概念及发展态势

文化地产是和商业地产相对应的房地产开发模式，在传统的商业地产开发模式中，以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。文化地产，是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的一项系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。从实质上讲就是把文化的优势最大化地嫁接到地产上去，文化软实力成为提升建筑价值的核心，用文化软实力统合房地产核心价值体系，用文化引领建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务……的全过程。

2009年我国第一部文化产业专项规划《文化产业振兴规划》出台，标志着文化产业已经上升到国家的战略性产业。2012年以来陆续发布实施的《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》、《“十二五”时期文化产业倍增计划》，进一步将我国文化产业推向高潮。《规划纲要》提出以重点工程带动的工作思路，明确了九大重点工程，并细化分解为50项重点项目，包括国家美术馆、中国工艺美术馆、出版博物馆、中国国学研究与交流中心、国家民族博物馆、新闻博物馆等。前瞻网发布的《2013-2017年中国文化地产行业商业模式与区域投资机会分析报告》[2]显示，在“限购、限贷、限外、限价”为特点的房地产宏观调控背景下，当前房地产市场发展进入阶段性低迷期。越来越多的开发商开始关注文化元素，并以多方渠道展开文化宣传的阵势，高档次、有品位、带有浓烈文化主题的舒适生活环境应运而生。在这样的大环境下，如何让地产和文化“联姻”，已经是房地产下一个发展的方向和目标。由此，可以预期“十二五”期间国内文化产业将有一个快速的发展期，作为文化产业的载体的文化地产亦将迎来重大发展机遇期。

早在2004年，业内专家就表示，中国房地产市场发展之迅速有目共睹，在发展中基础的不足以及浮躁同时也在逐渐显现，因此房地产市场需要文化的元素来提升，使其向成熟的方向发展。房地产行业与文化真正地结合，是房地产重要的变化时刻，如何将地产与文化紧密相连、传承发扬，都将引发一次重大的变革。作为居住文化的存在形态——“生活方式”对我们每一个人都并不陌生。地产的开发已经从产品本位时代、住宅生态环境时代发展到了追求建筑文化内涵的新时代。因此，开发商建设的不仅是房子，更重要的是“建设”文化，满足消费者所追求的某种文化需求。

（二）文化地产发展的成功案例

目前，一批极具代表性的文化地产开发商应运而生。万科公司、万达集团为代表一批房地产企业，借助特有的文化优势，大力推行文化地产的建设，率先成为文化地产业的先行者。
    大连万达集团截至2013年10月已在全国开业80座万达广场，持有物业面积规模全球第二，计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积2300万平方米。作为万达集团建立文化地产的成功代表作的万达广场，是万达集团大连发展文化地产的成功案例。大连高新万达广场位于高新园区凌水湾核心区域，总建筑面积28.44万平方米，商业面积20.31万平米，分为室内购物中心和室外步行街。大连高新万达广场独一无二的建筑设计、国际水平的软硬件规划，俨然成为大连市商业创新的领导者与主导消费文化的时尚重镇。大连高新万达广场集大型购物中心、商业步行街、SOHO公寓于一体，是大连市规模最大的城市综合体。大连高新万达广场每月可以吸引多大二百万川流不息的人潮，全世界最流行、最顶级的品牌，都将在此与您相遇。最贴心完善的顾客服务设施、宽敞具设计感的购物大道、明亮舒适的购物环境、尊重人性的先进科技、引人入胜的娱乐节目等，都将令您流连忘返，成为大连文化地产发展的代表作。

二、把握文化地产的发展方向，拓展律师服务空间

当商业地产向文化地产转型过程中，在文化地产以一种全新的模式蓬勃发展的时候，为律师的法律服务提供了机遇和挑战。

（一）律师为文化地产的开发提供风险识别与防范

一直以来我们都强调，对风险进行事前预防的重要性要远远大于临时的补救。律师的作用并不仅仅在于为企业排忧解难，同时也能够为企业创造价值。作为蓬勃发展的文化地产，它具有政治、经济、民生、政策、金融、市场、文化等七大属性，这就决定其调控手段要多样化，仅仅主要依靠行政手段是不够也不合理的，市场化程度越高，越要靠法律手段来调节房地产运行的各种矛盾，实现文化地产行业的规范化，确保行业健康持续发展。

对房地产企业来说，房地产是被公认为高投入、高产出、高利润伴随高风险的行业。文化地产的风险主要包括市场风险、政策风险、法律风险。作为一名为文化地产提供法律服务的律师，必须认真深入研究文化地产开发全过程将会涉及到的一系列法律风险，并探索出一套行之有效的文化地产开发全程法律风险识别、评估、防范新模式。从文化地产企业的设立、土地获得、招标施工、房屋销售以及合作开发等房地产开发全流程的法律风险识别防范进行系统总结。

同时，由于文化地产自身的独特性，及其蕴藏着浓郁的文化色彩，在开发文化地产的过程要注意不能破坏原有的城市文化，开发商要注意防范对开发地域内的自然生态环境，历史文化古迹的毁坏，要最大限度地保留原有的城市文脉，使开发的文化地产在历史的传承与自然景观的和谐等方面均能做到有文化品味。比如旅游文化地产开发要在保护自然生态环境，保住历史文化古迹的前提下才能持续发展。开发旅游文化地产决不能以破坏生态环境，破坏历史古迹为代价，更不能让旅游风景区变为权势和资本的附属品。不能让过度的商业行为侵蚀了我们的传统文化，应该给我们的历史文化留下她应有的 “生存空间”。要对当地的自然环境和历史古迹有深入的调研和评估，要在尊重自然 ，尊重文化，尊重历史，保持生态原有风貌的前提下进行合理开发。律师在为文化地产提供法律服务时，应把握文化地产的行业特点和内涵，为文化企业制定文化传承保护生态环境为核心的法律风险防范体系，明确提示破坏文化历史的法律责任。

（二）建立健全文化地产的知识产权保护体系

近年来，与房地产行业的快速发展相比，房地产行业的知识产权保护却很薄弱，而文化地产中这类问题将更加突出。以世博会知识产权侵权案为例，2003年3月，世博局发现上海弘辉房地产开发有限公司将其开发的楼盘命名为“士博汇-弘辉名苑”，并使用与世博会徽标近似的标识，抄袭了“城市让生活更美好”主题词。世博局向法院起诉要求上海弘辉房地产开发有限公司立刻停止侵权，赔礼道歉，并赔偿经济损失。2004年12月上海市二中院作出一审判决，判决被告上海弘辉房地产开发有限公司立即停止侵犯原告上海世博局申博徽标及“上海世博会”特殊标志所有权、中英文主题词著作权、“中国2010年上海世界博览会”专有名称权，停止使用楼盘名称中的“士博汇”，并在《新民晚报》、《解放日报》刊登致歉声明，向原告赔礼道歉，赔偿原告经济损失人民币40万元。法院同时做出对弘辉房地产公司处以5万元人民币罚款的民事制裁。由于文化地产包含了越来越多的智力成果，所以文化地产的发展需要知识产权保护的问题更加突出。

文化地产涉及知识产权的法律问题很多，从工程设计、招投标、工程施工、宣传广告和销售过程中都存在知识产权问题。我国《著作权法》中规定工程设计图是受著作权法保护的作品。房地产企业在委托他人设计项目时，应当尽量向设计单位约定设计图纸的著作权归己方所有，因为，在合同中未作明确约定或者未规定的，著作权书有受委托的设计单位。在著作权归属于设计单位时，房地产企业也应当在合同中约定，己方有权委托他人对设计进行修改。如果未作明确约定，按照《著作权法》第十七条的规定：合同中未作明确约定或者没有订立合同的，著作权属于受托人。在这种情况下，对作品的修改权和保持作品完整性的权利仍然保留在设计单位的手中，在设计公司不合作时，房地产公司则会承担相当的法律风险。

另外，楼盘宣传广告中涉及的知识产权案件类型较多，但一般情况下是因为房地产企业的广告宣传中使用了他人享有知识产权的作品，比如，摄影作品（图片）、音乐作品、地图、广告作品等其他种类的作品。房地产企业在这种情况下，应当的谨慎地审查。如果广告宣传由其他公司去完成，房地产企业应当与广告设计公司在合同中约定，如果因为该广告侵权，应由设计公司承担责任。此外，楼盘宣传中还涉及商标的法律问题。房地产企业应当尽力扩大自己商标的影响，营造自己的品牌，同时应注意不侵犯其他单位的合法权益。

针对文化地产目前普遍比较薄弱的知识产权保护现状，商标、域名、专利和商业秘密是应当优先进行保护。商标和域名作为企业重要的无形资产，是开拓、占领和巩固市场的营销武器，对商标的保护实际上就是对企业市场竞争信誉的保护。

律师为文化地产的知识产权保护提供法律服务，在为文化地产企业提供日常法律咨询的同时，针对侵犯其知识产权的不法侵害者进行维权诉讼，保护文化地产正常有序发展免受不法侵害。

（三）律师助力完善文化地产的立法保护

时代的步伐促使文化地产的发展，目前文化地产发展态势良好,给社会大众提供了越来越丰富的文化旅游、休闲、住宿场所。文化“走出去”领域不断拓展,国家“软实力”日益提高。但仍然存在着文化地产高层次人才稀缺、市场主体不够完善、市场管理有待加强等问题,尤其是文化立法薄弱的问题较为突出,需要引起高度重视。以前文化和地产是两个分开的概念，现在文化与地产的“联姻”，同样促使房地产立法与文化立法的相融合，文化地产的发展呼唤相配套的文化地产法律法规的出台。

作为律师服务于文化地产的前线，更能切合实际了解到文化地产发展的立法需求，律师可以在为文化地产企业提供法律服务时总结经验，不断从个性中抽取共性，从个案中总结一般规范内容，逐步形成规范的法律议案，为文化地产的立法活动提供有价值的意见和建议。律师在提供立法建议和咨询意见时，应切实保护文化多样性，推进优秀传统文化的传承与创新，完善文化地产立法，从而做到开发的同时保护生态环境、历史文化古迹等资源，本着人文精神，打造越来越多的文化主题城市建筑。 

在完善立法的同时，也要适时修改现行文化法律法规。以前的房地产法律没有注入文化保护的血液，随着市场发展的变化，作为上层建筑的法律要以物质社会发展为基础，以市场需求为导向，修改已有的法律法规来适应现有的地产环境。比如文化地产相比以前单纯的房地产，倾注了开发商大量的智力成果，所以原有的房地产法就需要加入文化产品的知识产权保护的内容，适时修改完善现行法律法规，使之变不适应为主动适应。近年来律师参与立法已经是司空见惯，很多律师也以人大代表，立法咨询员身份出现在我国的立法舞台上。律师相比专业的立法工作者，我们工作在前线掌握着第一手实践材料，我们可以利用我们的优势积极参与文化地产的立法，为文化地产的立法建言献策，从而推进文化地产发展有法可依。

四、结束语

文化是一个永恒不变的主题。地产有了文化，没有生命的钢筋水泥也能变得鲜活起来。文化地产，正是这样一种以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，它正以独有的魅力走进寻常百姓的视界中。作为一名律师，要具有明锐的市场眼光，跟紧时代发展的主题，把握时机开拓业务，通过设计更加完善的服务模式、提供性价比更优质的法律顾问产品去打开文化地产的业务领域，助力文化地产的发展。