《不动产登记暂行条例实施细则》千呼万唤始出来了。作为财富管理律师，这些规定得先知道哦！
一、按份共有的不动产，可由占份额三分之二以上的按份共有人申请 婚前或婚后购房，如已登记为按份共有的，则登记份额超过三分之二的共有人，可自行与受让人完成处分房产的过户手续。换言之，登记份额少于三分之一的共有人，可能遭遇房产在自己毫不知情的情况下被过户给第三方。这样，虽然法律授予另一方提出异议、申请保全等权利，并且也允许提出确认无效、要求赔偿等，但其实都不能改变登记份额少于三分之二的共有人的弱势地位。毕竟，房产一旦被过户，法律出于保护交易安全的需要，基本上不会支持从善意受让方处返还登记。最终其利益能否得到保护，要依赖于擅自处分方的偿还能力。至于《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定的“共有人另有约定的除外”，其“另有约定”如何在登记程序中贯彻，尚有待登记实践来回答。笔者认为，这种关于“登记申请人的例外约定”至少应当登记在不动产登记簿中，并且最好直接登记在权属证书上。
二、委托他人代为登记，如不能亲临现场签字，授权委托书必须公证 委托他人代为登记，这在买房卖房中已经是极为普遍的事了。但在过去也发生了一些虚假委托给权利人带来重大损失的案件。这次《不动产登记暂行条例实施细则》强化了对委托手续的要求。根据规定，自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。 三、未成年人、精神病人办理不动产登记，材料要准备好 未成年人、精神病人也可能有房产登记手续要办。如何即方便当事人又防止这些弱者的权利被不当侵害，一直是个难题。《不动产登记暂行条例实施细则》对此给出了方案：无民事行为能力人、限制行为能力人申请不动产登记的，由其监护人代为申请，并提供以下材料：监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料。如该登记是为处分未成年人、精神病人名下的不动产，还要遵循下列要求：第一，提供为被监护人利益的书面保证；第二，不是由父母担任监护人的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。 四、房产继承过户，公证或法院的生效法律文书并非必不可少了 在过去，办理房产的继承或受遗赠过户，要么得持有法院的生效法律文书，要么得办继承（权）公证书，可谓费时、费力。这回《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条明确规定：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”这意味着，即使没有法院生效法律文书和继承（权）公证书，也可以办理房产的继承或受遗赠过户了。 在实践中，登记机关对私人房产增加配偶为权利人、离婚房产分割删除权利人等，按转移登记还是变更登记，操作比较随意，并进而影响相关诉讼中的财产处理。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定，赠与不动产，不动产分割、合并导致权利发生转移，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化，均进行转移登记。 六、房产登记信息可以依法查询、复制及要求出具查询结果证明 登记信息的查询、复制问题，牵动着腐败官员的心，也关乎普通百姓的切身利益。对这一点，《不动产登记暂行条例实施细则》作出了明确的规定。根据这些规定，因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。权利人、利害关系人依法查询、复制不动产登记资料。查询、复制都应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。
申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：1.查询申请书；2.查询目的的说明，（权利人查询无需提供）；3.申请人的身份材料；4.利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。查询过程中可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。
作者：魏小军 |
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